房地产,就像“避孕药”,在其他行业也扮演着这个角色。

在世界经济史上,许多国家都经历过房地产泡沫。这并不奇怪。最典型的是20世纪90年代初的日本和2008年的美国。然而,他们都采用了刺破的方法让气泡破裂。这是合理的。

他们不能采取更放松的方法吗?这在短期内有许多优势。例如,对银行系统的影响很小,对财政收入的影响不那么严重,对经济的影响也要小得多。为什么必须采取如此极端的措施来应对泡沫?在世界经济史上,许多国家都去过存在房地产泡沫的恩施福利彩票发行中心。这并不奇怪。最典型的例子是20世纪90年代初的日本和2008年的美国。然而,他们都采取了刺破的方法让泡沫破灭。这是合理的。

他们不能采取更放松的方法吗?这在短期内有许多优势。例如,对银行系统的影响很小,对财政收入的影响不那么严重,对经济的影响也要小得多。为什么必须采取如此极端的措施来应对泡沫?按照正常的理解,在当代金融体系下,不断上涨的房价最终会带动社会债务率的快速上升(时间长短与资本投资的初始回报率有关,当投资回报率降至低水平时,资本投资回报率会迅速上升),导致债务率达到高水平,整个社会的需求被压缩,需求不足会导致价格下跌带来的通货紧缩。

房地产在很大程度上决定了地方财政收入。房地产也是一个非常资本密集型的行业,这使得房地产企业在从土地收购到销售的过程中面临巨大的风险,主要包括:利率和政策的变化、需求的变化、房价的变化等。

即使房地产开发商在这个过程中使用了所有银行贷款,由于资金规模庞大,债务人最终将面临偿还债务的巨大风险(当然,银行也承担一些风险)。

此时,如果开发商想用上亿甚至数十亿的资金获得土地,他们必须确保开发商有足够高的利润率。

一旦利润率与风险不成比例,房地产开发商就会退出。同时,为了应对这些风险,地方政府也将在一系列政策中倾斜房地产行业。

这使得房地产成为一个高利润率和低风险的行业。这是所有问题的焦点,也是考虑以下所有问题的基础。

除非房地产泡沫被戳破,否则上述逻辑不会被推翻。如果采取任何其他方式,例如希望稳定发展,这种逻辑不会改变!这时,我们开始考虑除房地产以外的其他行业将面临什么样的问题,当社会负债率过高、需求不足时,他们将做出什么样的选择。首先,我们已经知道制造业等工业企业的利润率已经很低了。一些媒体报道称,这一比例仅为3%至5%(这是房地产推高生产要素价格的必然结果)。当然,这些行业之间会有差异,农业水产养殖业的利润甚至更低。例如,如果人工成本是近年来计算的,它基本上是无利可图的。

当需求不足、销售不畅时,他们会尽力降价,在不赚钱时退钱。

因此,在过去的几年里,我们看到了很多报道,例如关闭工厂、炒房、把工厂迁到其他地区等等。也有许多关于放弃短缺的报道。这是这种情况下的必然选择,目的是自动减少供应量。

然而,随着供应持续萎缩,消费者价格将开始上涨。请注意,当需求不足时,价格的上升趋势是销量的增加(当前猪肉市场应该更典型),而不是需求释放导致的销量增加。

此时,从事制造业、农业或水产养殖业的人会扩大生育吗?如果再生产扩大,供应的增加将压低价格。这是一个经济增长的过程,非常有益。

但问题是它们或许不会!要注意的是,企业的成本中有固定成本和其它成本的区分,决定企业利润的主要因素是两个方面,第一当然是出售产品的价格,价格越高利润也越高;第二是销量,这也很好理解,销量越大,固定成本摊销越低,产品的综合成本下降,企业的利润就提升。但问题是他们可能不会!应当指出,企业成本中的固定成本和其他成本是有区别的。决定企业利润的主要因素有两个方面。第一,当然是销售的产品的价格,价格越高,利润就越高。第二是销售量,这也是众所周知的。销售量越大,固定成本摊销越低,产品综合成本越低,企业利润越高。

由此我们可以看出,当价格萎缩和上涨时,企业的利润不能迅速提高甚至不会提高,因为销售量不能迅速扩大甚至缩小,这就限制了它们再投资的动机。

当消费品价格上涨时,通常伴随着原材料价格的上涨。由于原材料具有抵御货币贬值的作用(或者其中一些具有),价格上涨比最终消费品的价格上涨更强劲。

对于生产消费品的企业来说,虽然他们自己产品的价格已经上涨,但原材料的价格可能会上涨得更厉害,使得利润的提高受到限制甚至是不可能的,这再次限制了再投资活动。

(钢铁企业现在正采取这种模式,并为铁矿石价格而哭泣。)这将导致降价幅度的增加,不会推动企业扩大投资或供应。

第二,房地产的高利润(与其他行业相比)和一些政策保护将挤压其他行业的投资。

当一个企业想要扩大再生产时,它应该考虑风险因素和利润因素(两者是相等的)。在房地产相关产业链具有更高的利润和更强的政策保护(意味着低风险)之后,企业所有者继续在他最初从事的低利润率和高风险行业扩大投资的原因是什么?我不这么认为。

第三,房地产的高利润不仅会推高生产要素的价格(挤压其他行业的利润),还会提高整个社会的生活成本。

例如,如果一个人种了100亩地(或开了一家家庭工厂),很难养活他的孩子上大学,他为什么不放弃农业?继续扩大经营规模的原因是什么?只能转身加入房地产产业链。

因此,只要房地产仍在稳定运行(不被戳破),最终结果就是随着全社会债务率的上升和消费能力的下降,表面的幻觉将导致通货紧缩。

但事实上,供应将以更快的速度萎缩,房地产灯点燃了通货膨胀。

因此,我看过这样的报道。猪肉价格自今年以来一直在持续上涨。根据这一原则,农民应不断增加投资,扩大种植规模,增加库存。然而,在南部的广东和广西地区有生猪销售的现象。这显然是撤退的迹象。不值得思考吗?一些人把中国今天的低结婚率和低生育率归因于房地产,因为房地产已经把人们的生活和生育费用推到了很高的水平。或许出于某种原因,房地产相当于避孕药。

事实上,对于其他行业来说,房地产也扮演着避孕的角色。

当整个社会的供给继续萎缩时,必然会导致通货膨胀而不是通货紧缩。

因此,管理层需要刺破房地产(中央银行无法支付商业银行的坏账,也有可能通过财产税逐步支付商业银行的坏账),这盏灯必须关掉。

无论是软着陆还是稳定运行,短期内似乎都有很多好处,但未来也有很大的隐患。

一旦通货膨胀因社会经济中的供给问题而恶化,货币基础、金融基础和社会基础将从根本上动摇。后果是不言而喻的,我相信这是经理们不能允许或不想看到的。

中国需要仔细选择世界上所有国家都会出现的房地产问题。

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